房产税将限购令取而代之

作者:admin     发布于:2011-9-19     文字:【】【】【

     据媒体9月17日报道,重庆酝酿调整房产税改革方案,可能扩大征收范围。重庆市市长黄奇帆近日表示,重庆不是为了杀高房价而出台房产税,重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。推出房产税的目标只能有一个,即实行土地财政与房产税双轨制,逐步把地方政府从土地收益中剥离出来,使政府在法定税收原则下依靠税收维持生计,而不是成为"大地主",获得大宗资本溢价与民争利,在愈演愈烈的疯狂掠地战中坐困火山口。

 

    从"酝酿"到"靴子落地",再到一个个补充细则,房产税再度牵扯市场的神经。据昨天报道,有关部门权威人士近日透露,重庆正酝酿调整房产税改革方案,很可能会考虑扩大征收范围,即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。


  对此,如果房价过快上涨趋势得到遏制的话,各地竞相出台房产税改革方案的动机会有所弱化,房产税改革向全国推广的时间有可能会推迟。


  "重庆版"房产税要再改


  作为房产税改革试点城市之一,重庆从今年1月28日起对部分个人住房开征房产税。在重庆市主城九区,对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。税率征收标准为从0.5%到1.2%不等。


  据东莞物业公司了解,目前我国内地只有重庆和上海两地在试行房产税改革。两地版本的主要区别在于,房产税征税对象的不同:上海主要是对市域内家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非该市居民家庭在上海市新购的住房,而重庆则主要针对"高档住房"征税。


  不过在运行数月后,重庆市市长黄奇帆在今年5月28日接受媒体采访时称,"重庆版"房产税改革试点方案确有需要修改的地方,重庆将全力把此项改革试点到位。


  但他同时表示,因政策不适合频繁调整,至于"是不是有修改版的(房产税)出来,至少也要先试点一年以后再说"。


  拟从"扩围"下手


  按照报道,重庆正酝酿调整的房产税改革方案,很可能会扩大征收范围,重新定义税收对象"高档住房"。我认为,此次重庆酝酿的房产税改革"扩围"的一个可能是把高档住房范围扩大,比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1.5倍(含1.5倍)以上的住房。《办法》也曾提到,未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。征收范围扩大之后,带来的影响是对房地产市场的打击会进一步加剧。


  我认为目前为止,上海征的套数不多,重庆征的钱数也不多,但能不能由此就说房产税没用?我觉得下结论为时尚早。上海、重庆房产税改革效果不太明显与限购有关系。


  我认为,房产税改革试点是否要进一步扩大到其它地方或者铺开至全国要审慎考虑。目前相当一部分购房者是为投资,在没有别的更好的投资市场的情况下,对房地产市场打压过度,会引起货币供应和货币需求的不对称。

 

实质上,重庆房产税的本质是"豪宅税",房产税变相成为豪宅惩罚税。征收门槛高税率低:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。以主城区均价7000元计,达到每平方米21000元以下者征0.5%的税收。


  修改后的房产税改革 "扩围"的一个可能是把高档住房范围扩大,比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1.5倍(含1.5倍)以上的住房,未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。其实质是扩大高档住宅的外延,同时涵盖多套普通房的投资者,征收范围更广,加重对投资者的打击。


  上海的房产税实质是"新房税",采取既往不咎的原则,意图抑制新进入房地产市场的投资者,不可能以增加持有成本的方式赶出存量房投资者,效果不温不火在情理之中。


  房地产调控多管齐下,限地根、限银根、取消税费优惠,如今又大规模推出限购举措,难以对各项政策的具体效果进行量化分析。从笔者了解的情况看,在投资价格居主要地位的房地产一线城市,在限购令出台之后,房地产才进入恐慌期。正因为如此,有关部门食髓知味,试图扩大限购范围,将房价上涨过快的二、三线城市全部纳入限购范围。


  限购使人力资源、劳动力资源画地为牢,延缓了中国市场经济所亟需的税收改革进程,在调控房地的同时,地方土地财政未受触动就是例证。更严重的是,形成全国大一统市场的基础条件资金、人力的自由流动被限制、户籍溢价上升,这是市场经济的绊脚石。当我们以软弱的房产税对抗投资者,以严厉的行政举措对抗流动的资金,是在以毒攻毒,毒性并不比高房价更小。